出售二手房一——哪些房子可以卖?

法律界 http://www.mylegist.com 2010-08-27 14:40  北京岳成律师事务所
被司法机关查封扣押的房屋、权属有争议的房屋等属于绝对不能出售的房屋,而经济适用房则是法律规定的限制出售的房屋
http://shiwu.mylegist.com//1659/2010-08-27/5306.html

要卖房首先要保证房子是可以卖的,根据房屋的性质有绝对禁止交易和限制进行交易两种情形。

(一)哪些二手房绝对不能卖

l被司法机关和行政机关依法查封、扣押的房屋。国家的司法机关如法院、检察院等,行政机关如公安机关、海关等代表国家行使司法权和行政权,其对房屋的查封和扣押就是行使上述权力的体现,其目的是限制所查封、扣押房屋所有权的转移。由于司法权力和行政权力的行使不受任何国家机关、单位和个人的干涉,所以,房屋产权的转让行为不得对抗这种司法权力,所以房屋产权人转让房屋的行为就会被禁止,否则,是扰乱司法的行为,将会受到法律的制裁。

2依法收回土地使用权的房屋。房屋是依附于土地的,房屋的所有权必须是以土地的合法使用权为前提的,当土地的使用权被国家依法收回时,那么,根据“房随地走”的原则,房屋的所有权也要转移,国家视情况给予房屋所有权人适当的补偿,房屋的产权人因此失去了处置房屋的权利,在这种情况下房屋是无法进行转让的。

3未经其他共有人书面同意出卖的共有二手房。房屋所有权共有意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而获取的房产等,其中最典型的就足夫妻双方婿后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分那么势必侵害其他共有人的利益,为此,共有人如果处分房屋应征得其他共有人的书面同意。否则,即使进行了处分,这种处分也足无效的。

4权属有争议的房屋。权属有争议意味着产权主体的不确定性,产权到底属于准还未作出最终结论。如甲与乙因同一房屋的权属引起争议,甲将乙诉至法院,在法院未就权属问题作出最终的裁判前,房屋是不能进行出售的。

5未依法登记领取权属证书的房屋。其中一种特殊的情况是期房转让。期房是相对于现房而言的,指开发商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记之时的商品房,商品房预售许可证表明开发商有预售的资格,商品房的初始登记是指开发商取得整个商品房的所有权证,或者叫大产权证。所谓现房是指已经完工的房地产项目,在经过有关部门验收后,可取得大产权证,办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签订现房出售合同。

在期房成为现房之前,更容易形成投机性炒房和投资型购房,从而导致泡沫的产生,因此转让过程中蕴含着巨大的风险。20世纪90年代初期,海南的“炒楼花”也就足“炒期房”,最后的结果足出现了大量的烂尾楼,直接对房地产市场造成了巨大的损害,为此,建设部、国家发展和政革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局、银监会等七部门发布的《关于做好稳定住房价格工作意见》,明令禁止期房转让。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房.推行商品房预售合同网上及时备案,防止私下交易行为。

6已抵押,但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的房屋。我国《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

7房政房与单位有特殊约定不允许转让的(如校产、院产、军产等)的房屋。校产、院产、军产等因为其特殊性,通常这些单位的房子都在一个大院里,房屋只出售给自己的员工,外人不适宜居住,因此这砦单位在房改售房时通常都对房屋的再次转让作了特殊约定。

(二)哪些房子是属于限制出售的

从房产证书的性质来看,房屋产权划分商品房、经济适用房、房改房等。关于不同房屋的属性参见本书第一篇。这里讲的限制出售的房屋主要有以下几类:

1经济适用住房。经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的可以按市场价进行销售,出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购;购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

2房改房。按成本价购买的公房,个人享有完仝的产权,二次转让时在按规定缴纳相关税费后,收入全部归产权人个人所有。转让时需按当年成本价1%补交土地出让金。

标准价房转让时,在按规定缴纳税费井扣除按当年房改成本价6%计算的价款后,收入全部归产权人个人所有。同时,也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后,按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。

3限价商品住房。限价商品住房未满5年不得上市出售,满5年的可以按市场价销售,但需补交35%的收益。

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