出售二手房二——确定房屋售价

法律界 http://www.mylegist.com 2010-08-27 14:55  北京岳成律师事务所
影响房价的因素有很多,主要是房屋本身的因素、环境因素和购房人的心理因素
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如果委托中介公司,可以向中介公司询价,如果急于出售变现可以通过报纸、网络等查看一下二手房交易市场的行情,将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格稍低一些,但不可以过低,否则反而会使买家产生疑虑。如果不急于出售,在定价时要考虑当地的房产增值速度了。

通常情况下决定房价的因素有:

1房屋本身的因素。房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地最高期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,众所周知,南北通透的房子是所有朝向里最好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。

还有楼层,如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。

2环境因素。环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学区房,如果房子处于某重点中学、小学的学区,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。

3心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。

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