内容违反法律合同效力如何认定?(1)

法律界 http://www.mylegist.com 2012-11-14 11:32 
http://shiwu.mylegist.com//1659/2012-11-14/13085.html

“国六条”细则规定,购买不足五年的商品房转手买卖需要全额缴纳营业税,该规定在实施后,二手房交易市场上便出现了一些避税“妙招”。从法律角度讲,每种避税“妙招”后都有法律隐患存在,不可因小失大。

1、假赠代替真买卖

案例:方女士想买远房亲戚朱女士的一套二手房,该套房子离满五年还有两年时间,因有亲戚关系,双方商量不办理过户,直接办理一个房屋的赠与公证。

点评:所谓赠与避税,是指双方在私下进行买卖交易后,不到房地产交易中心办理过户手续,而是以赠与的方式变相交易。

法律提醒:这种方式实际上是钻了法律空子,也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记,但如果双方没有去办理房屋转移登记,买方没有取得合法的房屋权属证书,一旦双方发生了利益纠纷,买方权利将得不到保障,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样三方会形成很复杂的法律关系,买主的利益将会受到严重侵害。

另外,赠与卖房存在相当大的法律风险,出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定,“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任”,也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险,而且如果私下交易被拆穿,双方都要负法律责任,补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。

2、先付房款等房满5年再过户

案例:刘先生欲购大关一套总价60万元的房子,因这套房子还要再等半年时间才能满五年。为避交营业税,双方私下约定,刘先生先支付25万元首付给房东,房东收到首付款后先将房子钥匙交给刘先生,等半年后双方再正式签订合同。

点评:这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房龄满五年再去办理过户手续,以此规避税费。

法律提醒:从法律的角度看,此方法风险很大,因为房产证还是原房主的,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。等到过户时,房价也会出现变化,如果涨幅较大的话,房主宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。

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