内容违反法律合同效力如何认定?(2)

法律界 http://www.mylegist.com 2012-11-14 11:33 
http://shiwu.mylegist.com//1659/2012-11-14/13086.html

3、合同售价往低处写

案例:王女士经中介推荐,看中了凤起商圈一套总价达260万元的毛坯房,为避免高额税费将计税基数降低,王女士与房东私下协商签订了两份合同,230万写入正式合同,另外的30万部分以精装修款的名义付给房东。

点评:这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中,买卖双方协商后将房价填低些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。

法律提醒:二手房交易中,使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险,对卖方来说存在的风险是,买方很可能以在房管局备案的合同为要挟,在办理完过户手续后,要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是,如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方没有充分证据,会遭受大额损失。

4、公证交易不过户

案例:史先生想购买朋友王先生于一年前刚买入的一套商品房,为了避税,加上朋友关系,史先生与王先生约定,先到公证处以财产抵押的名义将三证抵押给王先生,待满五年后,再正式签订合同。

点评:市场上流行的公证避税,是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。

法律提醒:这种方法表面上看是合理避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等若干年后再正式过户,其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中,房产证是房屋所有权的惟一合法凭证,买卖双方一旦发生纠纷,此间房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。

从法律上讲,即使双方公证了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户,房屋产权还是属卖方的,如果卖方将房屋抵押,或二次销售,房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证,并不能避免风险。

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