内容违反法律合同效力如何认定?(3)

法律界 http://www.mylegist.com 2012-11-14 12:33 
http://shiwu.mylegist.com//1659/2012-11-14/13087.html

5、先支付购房定金

案例:林先生欲购入黄龙商圈一套总价170万的二手房,因这套房子还需再过七个月才能满五年,同时,这套房子内原有租客需再过半年后才能合同满期。双方商定,先交付10万元做为定金,不办理过户,房屋也不入住,等满五年且房客退房后再办理过户手续。

点评:和上述情况一样,存在很大的风险。买卖双方一旦发生争议,买主将很难保障自己合法的权益。同时,还要承担租客续租或租客受法律条款保护可优先购买该房的风险。

法律提醒:因没有办理产权过户手续,卖方如将房屋抵押或另售,买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户,房屋产权仍属卖方,买家无法处置房产,卖方仍可随意处置,如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪,买方也会很麻烦。

市民王女士找中介卖房,不料一买一卖之间,黑心中介便私底下赚了一万元的成交差价,还表示买卖双方涉嫌偷税。昨天王女士向记者诉说了自己的尴尬遭遇。律师提醒,根据有关规定,以高出约定价格出售房子后,中介应返还高出部分。

【买卖双方】

交易数额相差1万元

王女士投诉说,她因为手头吃紧,于四月份委托珠海一家房屋中介公司出售一套一室一厅的二手房,并与对方签订了委托销售合同,合同约定“王女士实收25万元,高出部分归中介,低出部分,中介补”。一个星期后,中介就告知王女士已经找到了买主,但对方“比较忙”、“没空”,不能与她见面。

王女士说,她因为等钱用,几次要求见买主无果后没有再坚持,在中介的指点下,开始办理房屋交易和过户手续,直到手续办得差不多,中介才安排她和买主谯女士见面,两人一聊才发现两边都被中介给“坑”了。

原来谯女士从上海通过中介买房时,也曾几次提出要与卖主王女士面谈价格,但中介百般推诿,称王女士工作忙、没时间见面,并一再保证会跟卖主砍价,保证把价格砍下来。最终谯女士以27万的总价格从中介手中购买了王女士的二手房。

谯女士说,她们发现被骗,立即找到中介理论,对方却矢口否认欺诈了她们。对此,中介给记者出示了黄女士和谯女士亲手签订的卖房和购房合同,称房屋实际上是黄女士以25万元的价格卖给了中介公司,公司再以26万元卖给了谯女士,此举不属于欺诈。“我们真是‘哑巴吃黄连’”,王女士说。

【中介】

买卖双方涉嫌逃税

王女士说,更让她气愤的是,中介不仅“吃差价”,还倒打一耙,称她和谯女士涉嫌逃税。“这套房子的实际成交价格至少是25万元,可到了交易中心却成了12万”,王女士说,谯女士一共交了27万元给中介,其中包括了中介费、交易税等一切费用,中介公司少报成交额分明是为了自己逃税,但当她和谯女士找到中介交涉时,对方却称逃税的是她们。中介公司对此表示,他们掌握有王女士和谯女士亲笔签名的用来逃税的假交易合同,并不存在诬陷。

“都怪我当时稀里糊涂”,王女士告诉记者,她当时签订了很多份合同,其中有部分是空白合同,中介说这是为她节省时间,她只需在上面签字就行了,中介再填上数字,“我事后回想,这份合同也许就是当时签订的”。王女士希望以自己卖房的经历给社会作一个警示,提醒其他卖房者不要被类似的黑中介给坑了。

【律师】

内容违法合同无效

律师表示,“吃差价”是黑中介欺骗顾客的惯用伎俩。为了取得客源,中介公司之间往往采取不正当竞争,对卖方降低、甚至不收取任何中介费用,“吃差价”就成为黑中介收入的主要来源,这实际上是利用了买卖双方的信息不对称,其做法通常是先与卖方签订合同,标明要是卖的价钱低于此价,中介补,高于此价,高出部分归中介,然后再以高价出售给不知情的买方。

律师认为,本案中,王女士与中介签订的二手房交易合同实际上属于行纪合同,根据有关规定,行纪合同中,中介以高出与委托方约定的价格售出房子,高出部分应返回给委托方,但委托方可按一定比例酌情给予中介报酬。因此本案中,王女士与中介签订的合同关于“高出部分归中介”的内容明显违法,该合同属无效条款,中介以此为借口不返回高出部分,并称房子是王女士先卖给中介,再由中介转卖给谯女士的说法完全没有任何道理,“因为王女士只是委托中介卖房,并没有把房子卖给中介公司,王女士完全可通过法律手段维护自己的合法权益”。

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